Immobilier et démembrement : qui paie quoi ? Pas si évident...!

Vous détenez un bien immobilier et vous souhaitez le transmettre à votre enfant. Cela dit, vous souhaitez quand même conserver les revenus procurés par ce bien. Une solution possible est le démembrement de la propriété de ce bien immobilier.

En effet, vous pouvez vous rendre chez le notaire et procéder à la donation de la nue-propriété dudit bien à votre enfant.

En tant qu’usufruitier, vous pourrez jouir du bien et en percevoir les loyers votre vie durant. A votre décès, votre enfant deviendra plein propriétaire du bien, et cela sans aucune imposition.

Cette technique est souvent utilisée car elle permet d’anticiper la transmission du patrimoine tout en conservant des revenus. Les enfants réalisent en plus des économies sur les droits de transmission. En effet, la valeur du bien transmis ne correspond qu’à la nue-propriété, donc les droits de donation sont calculés sur une base plus faible qu’en cas de donation en pleine-propriété. Et, il n’y a pas de nouveaux droits à payer lors de la reconstitution de la pleine-propriété au décès de l’usufruitier.

Exemple:

Si vous avez 65 ans et que vous souhaitez donner à votre enfant la nue-propriété d’un logement d’une valeur de 100 000 €, il ne sera taxé que sur 60 % du bien, soit sur 60 000 €.

Démembrement de propriété

Pendant toute la durée du démembrement, usufruitier et nu-propriétaire ont des droits et obligations distincts sur le bien démembré.
Cette situation est tout à fait courante. Elle peut cependant soulever quelques interrogations en présence de biens immobiliers notamment. Savez-vous qui est redevable du paiement des différentes charges relatives au bien démembré?

Charges de copropriété

Si le bien est détenu en copropriété, alors le syndic de copropriété doit être informé du transfert de propriété, même s’il s’agit uniquement de la donation du droit de nue-propriété à votre enfant.
C’est la loi qui fixe la répartition des charges sur un logement démembré et, dès qu’il en a été informé, le syndic doit en tenir compte. Selon la nature de la charge, chacun devra payer sa part.

Bon à savoir:

Concernant les charges de copropriété, usufruitier et nu-propriétaire ne sont, en principe, pas tenus solidairement, sauf si le règlement de copropriété de l’immeuble le prévoit (avec une clause de solidarité).

Charges annuelles

C’est l'usufruitier qui est tenu de payer les charges annuelles de la propriété : assurances incendie, taxe d'habitation en cas d’occupation, frais de gestion (syndic), de réparations d'entretien comme les espaces verts, l’électricité des parties communes...

En principe, la taxe foncière doit être établie au nom de celui qui jouit des revenus de l'immeuble. C’est donc l’usufruiter qui doit la payer, même si sur l’avis de taxe foncière apparaît aussi le nom du nu-propriétaire.

Travaux

Pour les travaux, il y a lieu de distinguer les grosses réparations des travaux d’entretien.

Ce que dit la loi:

Le nu-propriétaire peut contraindre l’usufruitier à effectuer les travaux d’entretien. Cependant, le nu-propriétaire peut effectuer ces travaux à ses frais et en demander par la suite le remboursement à l’usufruitier (même si les travaux ont été réalisés sans l’accord de l’usufruitier).
Le nu-propriétaire peut demander la déchéance de l’usufruit (et donc devenir plein propriétaire) si l’usufruitier n’entretient pas l’immeuble.
A l’inverse, l’usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à effectuer les travaux de grosses réparations.

Grosses réparations

Le nu-propriétaire est redevable des grosses réparations, c’est-à-dire des réparations qui touchent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (gros murs, poutres, toitures…).
Cependant, si ces travaux résultent d'un défaut d'entretien de la part de l’usufruitier, ce sera à ce dernier d’en assumer la charge.

Travaux d’entretien

L’usufruitier est redevable de toutes les dépenses d’entretien, c’est-dire des dépenses nécessaires au maintien en bon état de l’immeuble. Les travaux d’entretien se définissent par opposition aux travaux de grosses réparations.

Répartition conventionnelle

Toutefois, ces règles ne sont pas d’ordre public : cela signifie que vous pouvez tout à fait prévoir une répartition différente des charges en fonction de vos objectifs. On parle alors de répartition conventionnelle. C’est très souvent le cas : les parents usufruitiers acquittent de fait toutes les charges.

Cela est possible grâce à une convention de démembrement. Ce document encadre les relations entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.

Déroger aux règles prévues par la loi est intéressant, car les textes peuvent être inadaptés à de nombreuses situations. Un enfant pourrait, par exemple, se retrouver dans une situation délicate s’il devait supporter des charges importantes alors qu’il ne dispose pas des fonds nécessaires ; notez qu’en qualité de nu-propriétaire, il ne perçoit aucun flux contrairement à l’usufruitier.

Il est envisageable notamment de fixer conventionnellement la répartition du paiement des travaux. Prenons deux cas de figure :

  • Il est possible de faire supporter tous les travaux, entretien et grosses réparations, aux usufruitiers. Cela renforce l’intérêt du démembrement de propriété : les parents vont prendre à leur charge des dépenses revenant “normalement” à leur enfants, et cela sans « donation » supplémentaire.
  • Il est possible d’indiquer que l’usufruitier sera tenu de réaliser les travaux d’entretien et le nu-propriétaire les travaux de grosses réparations. Les règles sont les mêmes que celles précisées dans la loi, mais ici chacun s’oblige à bien réaliser les travaux lui revenant. Cette disposition permet également de prévenir d’éventuels conflits.

Conclusion

Dans tous les cas, nous vous recommandons d’anticiper les conséquences du démembrement dès la transmission. Il est préférable de définir clairement à qui incombe le paiement des travaux et des charges, dès le départ, afin d’éviter tous risques de contentieux.

source: Fidroit (01/04/2019)

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